房地产的多重价值 -pg电子试玩

金行家金融微课堂，口袋里的金融顾问

时间：4月14日星期六 20：00

地点：金行家·金融微课堂

主题：房地产的多重价值

特约嘉宾：萧克平

主持人：戴晶

课堂简介：在中国，房地产已经获得了近二十年的快速发展，在改变了中国面貌的同时，也造就了无数财富的神话。但是，房地产仅仅只是一个投资标的吗？国家为什么要将房地产作为国民经济的支柱产业？它的发展在中国的经济发展过程中又扮演了什么样的角色呢？本周金行家金融微课堂，有请金行家合伙人萧克平老师，为您揭秘房地产的多重价值，以及这些属性在国民经济发展中的作用，希望给你展现房地产少为人知的一面！

金行家·金融微课堂，口袋里的金融顾问！

大家好，我是金行家萧克平，今天很开心又能和大家一起分享关于金融的话题。

我们今天的话题是全国人民都非常关心的房地产的话题——“房地产的多重价值”。

首先我们讲一个关于开发商的故事。

早些年的时候，中国的土地开发模式比较简单粗暴，开发商只需要凭借与地方官员的私人关系就可以拿到土地批文，地方官员再跟银行打个招呼，说你给我这个兄弟谁谁发放贷款，支持一下地方建设，然后贷款也给批下来了。开发商左手拿着批文，右手握着贷款，买下了国家的土地就动工建设；接下来开发商再在这块地边上修一圈围墙，地基都还没打就开始建售楼中心，然后再在围墙上画上这个楼盘未来的效果图，告诉你这里将建成什么样子的房子，这个有多漂亮，这个户型结构多么美，周边配套多么齐全，就靠着这些规划就能开始卖房子了。

那时候中国老百姓普遍都还比较缺钱，但是没钱没关系，银行可以给你做贷款，可以做按揭。原本政府也没钱，老百姓没钱，但这一来一去，地方政府卖地赚了钱、开发商没建楼就已经到手几个亿、老百姓个个手中资产数百万。银行更开心，成功获得了大把有抵押的低风险债权资产，坐着不干活也能天天收利息。于是经济就此搞活，居民财富大幅增加，大家皆大欢喜。

咱们再来看第二个故事，关于网络红人小明的。小明本来有一个机会成为富二代，可是他老爸没有好好珍惜。十五年前的时候（2003年），深圳南山科技园附近的房价大约是2000到3000元/平方米，小明的老爸因为凑不够付全款，也不愿意负债，所以他选择不购房，然后还把积攒的钱存进了银行。那么15年后的今天，当地的房价已经到什么水平？已经涨到了10万多/平方米了！而原来不够首付的那十几万元到现在获得的利息一共只有几千块。此时小明不仅早已经付不起首付款，而且以他当年的存款存到今天的话大概只能购买一平方吧，连一个厕所都买不起。

第三个故事是关于信达的。从2015年6月到2016年6月，整整一年的时间里，信达地产在上海、深圳、广州、杭州、合肥等五个城市总共取得了七个地王，累付出了300多亿的成本。在普通人看来，觉得信达七个地王是怎么算都不赚钱的生意，但是在随后的一年中，全国的房价来了个大跃进，从一线、二线乃至三四线、五线的城市普遍房价翻了一番。那么作为宇宙第一产业的中国房地产，是什么推动了年年房价的上涨？其内在的价值逻辑是怎样的？房价的未来走势又将会怎样？这些问题将在我们分享完今天的文章之后，大家可以一同来好好的思考下。

首先让我们来看一看房地产的多重属性。

首先房地产是一个物品，它可以用于居住、办公、开展各种人类活动，可以被使用；其次房地产是一个商品，因为它作为物品可以使用，所以就有人愿意去购买它，所以它就可以用于出售，而且还可以用于出租；房地产还是一个资产，资产是可以用于抵押贷款的，是可以用于提升个人授信和企业授信的，对咱们来讲，坐拥资产是有特殊的意义的；最后房地产还拥有证券属性，它可以通过mbs、reits、还有企业股权等各种形式来实现证券化。

多重属性催生出多重的价值，而且这些价值还存在不断的向上传递的效益。也就是说一个房子，它从不能使用到能够使用，到能够发挥更大作用的时候，那么这个房子作为商品的价值就会更加明显，就会有人愿意去买它、租它；当房子的租用价值、购买价值得到提升后，这时如果再把房子用来抵押给银行做贷款，银行在评估授信时就会觉得这房子更值钱，所以它可以给你更多的授信、更高的贷款；当房子作为资产的价值得到提升的时候，这个房子在流通市场上就会获得更大的认可。

如果房子作为资产一旦进入到企业的资产负债表表内的话，企业本身的价值（反映到股价）就会得到大幅的提升，这就是为什么很多上市公司对不良资产的房子非常感兴趣的原因，因为只要买下来后整改一番房子的价值就会得到大幅提升，然后房子再作为资产进入到资产负债表表内，企业获得一笔利润从而股价的上升，而且股价的增幅比资产价值本身的增幅还要大。

所以我们说，好的配套规划、好的装修设计和好的租售管理，它所带来的基础价值的成长将会成几何级数地向上传递，从而使得房地产的其它价值得到几何级数的增长。

这里我给大家举一个例子，可能很多在深圳的朋友都有体会到。

在2009年的时候，深圳原来的市委副书记兼市长许宗衡——他还是咱们湖南衡阳人——因为严重违纪被免职了，随后还被双规了，原来的副市长王荣就临危受命担任了代理市长一职。王荣之前曾经担任过无锡和苏州的市委书记，他在临危受命之后，就对深圳进行了一系列的城市改造，其中就包括2011年世界大学生运动会、厦深高铁的高铁站建设（深圳北站）、前海自贸区的建设、岗厦cbd中心区的建设等等。我这些年一直都在珠三角和湖南几个地方来回跑，珠三角我基本上每个月都要转一圈，对深圳这些年来的发展还是比较了解。

早几年的时候，在深圳的一个同学跟我说他觉得深圳已经看不到前途了，他决定离开深圳，然后他就真的就离开了。当然他在深圳有买房子，并不是举家搬迁离开深圳，他只是辞掉了工作去到了广州发展，现在他早已经回到深圳。他当时出去转了一圈后，发现全国也没几个地方很好，即便是广州在很多方面也远远不如深圳。那么他最开始为什么会产生“深圳已经看不到前途”的感觉呢？这是因为当年的深圳在徐宗衡时期管理的并不是特别好，当时大家的普遍印象是觉得中国的重心已经转移到了北上广，所以那个时候我们还不说“北上广深”。我们知道前面几年有部电视剧叫《逃离北上广》，这个“北上广”就代表着深圳那时并不被大家看好。

那为什么深圳这几年突然一跃就成为了“北上广深”里面，我们觉得最好的、最有活力的、最有前景的城市了呢？这个原因来自于什么？这很大程度要归功于当时的深圳代理市长王荣。王荣在那几年的时间里对深圳的大幅改造，使得深圳焕然一新。原来那些农民房、城中村都得到了大范围的改造，然后整个城市规划也做了很大的升级，所以深圳的房价从他上任的时候开始就一路高歌猛进。在2009年的时候，深圳关内的房价均价差不多是11000元~15000元的水平，到了2017年的时候，深圳关内的房价很多地方都在10万元以上了，即便到关外的话，像龙华这些以前都不起眼的地方都要5、6万一平方。就是我们前面说的好的配套规划、好的装修设计、好的租售管理带来的技术价值的成长。

以上是站在城市的角度来看的，我们换成个人的角度来看一下。咱们自己买一套房，然后把房子保养的比较好，装修得还不错，那么在银行给我们的房子做评估的时候，它是会综合评估业主对房子的保养情况，从而给出一个不一样的评估价值。不仅咱们自己对房子好好管理就能产生更高的价值，如果是涉及到周边的配套、开发商、城市规划等因素，如果整体不错的话，都会给我们的房子加分。

那么接下来我们探讨一下关于房地产的一些其它价值，特别是关于金融方面的价值。

首先我们来讲一个故事，伊拉克蜜枣的故事。

1957年大跃进之后，国家财政连续四年出现了亏空，于是人民银行在当时多印了60多亿人民币，用于弥补这个财政赤字。在那个时代，60多亿是一个天文数字。随后中国又遇上三年自然灾害时期，农业、轻工业都减产，国家所掌握的商品很少，但是增发的钞票又很多，结果自然就引发了物价上涨，市场供应极为紧张。在这样的一个大的经济背景下，当时担任副主席的陈云同志——陈云是后来提拔的胡锦涛的元老，也是改革开放之后的八大元老之一——采取了一个很简单的办法就解决了通胀的问题。他搞了几种高价商品，一下子就收回了60多亿，市场的物价通胀就迅速稳定下来，在这些高价商品中最著名的就是伊拉克蜜枣。那个年代不像咱们今天物资这么丰富，那时候人们很难吃到甜食，甜食供应特别紧张，所以如果谁能够弄到甜的东西，有钱人是愿意花高价钱进去买的，更何况伊拉克蜜枣还是进口货，所以当时的伊拉克蜜枣卖到了五块多一斤。这个价格在那个时代是很夸张的，据我了解，当时我爷爷一个月的工资也就五、六块钱，如果一个月工资才五、六块钱，你愿意花一个月的工资去买一斤蜜枣吃吃吗？所以在当时来说一定是有钱人才消费得起的。这样一来，有钱人的剩余资金就被这几种高价商品吸走了，那么他们就不会去抬高普通物资的水平，所以通货膨胀就得以遏制住了。

今天的房地产也很像伊拉克蜜枣，它就是咱们中国新时代的一个货币蓄水池。从1979年到2008年，中国的贷款总共发放了30万亿，这用了30年的时间，但是，从2009年到2016年仅仅只有七年的时间，我们贷款余额达到了106.6万亿！（贷款余额：指至某一节点日期为止，借款人尚未归还放款人的贷款总额。亦指到会计期末尚未偿还的贷款，尚未偿还的贷款余额等于贷款总额扣除已偿还的银行贷款。）在这七年的时间里，中国的贷款余额增加了76万亿，比前面30多年的贷款量多了两倍！如此天量的货币超发为什么没有大幅推高物价？为什么没有导致严重通货膨胀？原因就在于房地产价格的持续上涨。房地产就好比一个巨大的货币蓄水池，它吸收掉了整个社会过剩的流动性。那些有剩余资金的富人把钱拿去买房子，他们买了房子之后，过剩的社会流动性就停留在了房地产领域，从而使得基础的物价没有过分上涨。当然它所带来的结果，也是我们今天很多普通老百姓——特别是年轻人——都在纷纷吐槽的事情，这就是物价虽然没有涨的很厉害，但是房价涨得太厉害了！

实际上房地产除了本身具备这个货币蓄水池的作用，他同时还是新时代的货币发行机制。

正如上图所示，银行先给房地产商发放了款用于购买土地和开发，然后又给购房者提供贷款用于买房；经过整个社会的流转之后，所有的贷款最终又会以各种形式的存款回流银行，然后银行又必须把存款再贷款给那些征信良好的个人和企业。那么谁是征信良好的信用主体呢？当然是这些拥有房产的个人和企业。同时，地方政府出于土地财政的需要，它势必推动这一循环。

由于央行超发货币和银行存贷的循环，导致了货币总量的增加，所以使得各种经济的成本必然会上升，而经济成本的上升就势必推动土地价格和房地产价格的上涨。有房一族就逐步的形成了中国的中产阶层，这就是这20多年来中国房地产的一个现状，所以房地产它不仅仅是一个蓄水池的作用。

钱多的人去买房，房子作为资产会升值，而且因为你有钱，你可以不负债，你可以全款买；如果你没钱，你可以去贷款买房，银行给你放贷款利息还很低，然后银行还给你办信用卡，给你各种授信，这样你就有了各种低成本的资金用于各种投资、各种生意的周转，然后你就可以赚更多的钱。再不济，你没有其它投资渠道，你拿着这些钱还是可以补充现金流吧？这样几年之内还款不是问题吧？如果还款不是问题，后面等到房子升值了，是不是很多问题就解决了？你可以直接把房子卖掉，如果不卖掉它，出租也可以，因为未来的租金价格会上涨，当租金涨上来的时候，你前面几年顶着的月供压力，后面用租金可能不但都能覆盖掉，而且还有剩余，这样房子就开始给你挣钱了，给你贡献现金流了。

我们再来看一张图，这个图是关于地王对全国房地产的影响，前面我们也提到了信达曾一年内拿下七个地王，我们来分析下背后的原因，房地产在这里承担着金融体系的稳定剂的作用。

我们都知道2015年发生了股灾，到2015年下半年时候，整个中国金融系统就出现了系统性风险，股民的股票亏得厉害，然后上市公司也因为股价暴跌导致了很多股权质押都是逼近爆仓，所以整个银行的信贷链条就几乎接近崩溃。为了避免危机扩大，央行一方面加强了外汇管制，另一方面派国家队出手进入股市护盘，信达资产等央企就在全国各地频频出手，拍出地王。

这个地王它很有意思，别看一个地王的价格很吓人，但是对一个央企来讲，这只是很少的一笔钱，如果对整个国家来讲，这是非常小非常小的一笔钱，因为只需要在上海市的某个中心城区的某块空地上拍出一个天价，把钱从一个央企放到地方政府口袋里，都是国家的钱，左口袋放右口袋，其实有什么差别？相当于没成本！但是这么做的效果很明显。你看上海市中心出了个地王，对吧？那么地王周边的价格要不要翻一番？地王周边翻一番，整个上海市的房价是不是都会翻一番？整个上海市的房价翻一番，北上广深的房价是不是得翻一番？北上广深的房价翻一番，二线城市的房价是不是都得翻一番？二线城市的房价翻一番，是不是全国各地的房价都要翻一番？所以在这种时期开发商趁着高价、趁着大伙的购房热潮，他就开始卖房去库存了。之前2013、2014年我们不是一直在说各地的房地产库存太大了么？现在我们回过头来看，嘿！几乎都去库存完成了！

同时，因为房价涨了一倍，银行就跟进来放贷款了。你个人是不是缺钱？你的企业是不是缺钱吗？是？那你不是有房吗？房子价格不是翻了一番吗？假设你原来有一套房，这个房的成本价是100万，你就付个首付贷款了70万是吧？假设你欠了70万还了5万，还剩65万没还，但是这个房子现在涨到200万了，所以你还有135万可以拿出来做二押，贷款利息给你放低一点，你要不要？你要是缺钱你当然就要了！除此之外，银行还给你提供提供高额的信用卡、其它的信用贷款，因为你有房嘛。

回过头来我们可以看到，在2015年到2016年那一波地王潮后，后面的房价涨得很厉害，那么原因何在？为什么出了几个地王把房价拉高后个全国的系统性金融风险就慢慢就解除了？为什么中国的金融危机就算是过去了？为什么股灾的影响就化解了？原因何在？正是因为房地产的特殊属性。

由上可以看出，房地产的本质其实是金融。房地产从金融角度来看，它是决定贷款授信的一个关键，也是地方政府最重视的、与土地价格高度相关的核心资产，所以说房地产的金融价值是远大于其实用价值。

房地产的金融属性是决定房价本身涨跌的一个关键，因为房地产的金融属性走强的时期，那么它获得的各种金融政策、贷款政策就很活，政策活的时候房价的未来就有望走高；如果房地产的金融属性是趋于弱化的，那房价就有可能会出现回落。

所以站在金融角度来看，买房最重要的一个要素就是售租比。二三线城市的房地产的金融属性是比较弱的，所以如果它们的售租比是10到20年回本的话，那就适合买房；如果要达到30~40年才能回本，就说明现在房价偏高，现在最好是卖出，或者是等等再买。但是像北上广深这种一线城市，房地产的金融属性比较强，这些诚城市的房子如果出租20~40年能回本，那是合适买的；如果回本周期要60~100倍甚至更多，那么此时最好的选择也是卖出或者观望。房地产目前虽然有所降温，但是房价的水平还是比较高的，现在的售价和租金的比值并不是那么的划算，所以这个时候购买房产还是要相对的谨慎一些。

今天的分享就到这里，感谢各位的聆听：）